本篇文章給大家談?wù)劮康禺a(chǎn)融資的困境，以及房地產(chǎn)企業(yè)融資難問(wèn)題淺析對(duì)應(yīng)的知識(shí)點(diǎn)，希望對(duì)各位有所幫助，不要忘了收藏本站喔。

起底“偽金交所”:藏身“窮鄉(xiāng)僻壤”,暗助房企、資管千億自融

揭示偽金交所的隱秘世界：潛藏于窮鄉(xiāng)僻壤，地產(chǎn)融資的灰色地帶 近年來(lái)，一個(gè)名為“地金網(wǎng)”的土地投資與房地產(chǎn)金融平臺(tái)，揭示了隱藏在“金交所”旗號(hào)背后的一系列違規(guī)行為。據(jù)調(diào)查，約70家公司打著金交所的幌子，違規(guī)發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品，規(guī)模可能高達(dá)數(shù)千億元。

前50房企中，有18家2021上半年融資活動(dòng)現(xiàn)金為凈流出，奧園凈流出122億元，僅高于陽(yáng)光城(-129億元)、富力地產(chǎn)(-188億元)、藍(lán)光發(fā)展(-233億元)、綠地控股(-370億元)和中國(guó)恒大(-374億元)。 經(jīng)營(yíng)側(cè)回血有限，奧園在投資側(cè)盡力挽救。2021上半年前50房企中，僅有5家公司的投資活動(dòng)現(xiàn)金為凈流入。

傳統(tǒng)融資渠道受限房企如何籌資?

而另一大融資渠道--銀行貸款也在持續(xù)收緊。被稱為地產(chǎn)行業(yè)“壓艙石”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中長(zhǎng)期項(xiàng)目貸款。“沒(méi)有開(kāi)發(fā)貸，其他很多融資手段都用不了。”余斌說(shuō)。但今年以來(lái)部分銀行開(kāi)發(fā)貸額度緊張甚至直接停擺的消息時(shí)有傳出。

從107家上市房企看，在上一年度定增的企業(yè)只占五分之一左右，根據(jù)新規(guī)“上市公司申請(qǐng)?jiān)霭l(fā)、配股、非公開(kāi)發(fā)行股票的，本次發(fā)行董事會(huì)決議日距離前次募集資金到位日原則上不得少于18個(gè)月”，這些企業(yè)在下一年定增渠道將受到一定限制。

在融資渠道上，集團(tuán)撥款對(duì)于全國(guó)性開(kāi)發(fā)商是常見(jiàn)方式，集團(tuán)提供低成本融資，項(xiàng)目公司則自負(fù)盈虧。合作開(kāi)發(fā)允許實(shí)力較強(qiáng)和小型開(kāi)發(fā)商合作，一方提供品牌，一方解決資金問(wèn)題。短拆或過(guò)橋資金成本高，風(fēng)險(xiǎn)大，主要用于短期資金周轉(zhuǎn)。股權(quán)融資在監(jiān)管鼓勵(lì)下成為可能，尤其是在“四證”不全的階段。

年房企更有12448億元債務(wù)到期，首次超過(guò)萬(wàn)億元，達(dá)到償債高峰。從政策上看房企債權(quán)融資受限，債權(quán)融資整體走弱，股權(quán)融資爆發(fā)性增長(zhǎng)。01 傳統(tǒng)渠道債權(quán)融資走弱 對(duì)于2020年的房企債務(wù)結(jié)構(gòu)，同策研究院的數(shù)據(jù)顯示2020年40家典型房企融資總額為95579億元，同比2019年增長(zhǎng)195%。

房企的資金來(lái)源受到限制，新的融資渠道被封堵，傳統(tǒng)的借新還舊模式難以持續(xù)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)的激進(jìn)行為采取措施，收緊了這些企業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)融資，包括債券和ABS產(chǎn)品。這種收緊是由于這些企業(yè)拿地行為激進(jìn)，引發(fā)了監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注。

房地產(chǎn)市場(chǎng)如何拓寬融資渠道

1、因此應(yīng)大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)以外，還可以發(fā)展市場(chǎng)化直接融資，建立多層次的房地產(chǎn)金融體系。 大力培育房地產(chǎn)信托融資方式 房地產(chǎn)信托是信托金融工具在房地產(chǎn)業(yè)中的應(yīng)用。

2、首先，明確的融資需求是房地產(chǎn)協(xié)調(diào)融資機(jī)制的基礎(chǔ)。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施項(xiàng)目前，對(duì)項(xiàng)目所需的資金進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)估和預(yù)測(cè)，包括項(xiàng)目啟動(dòng)資金、運(yùn)營(yíng)成本、市場(chǎng)推廣費(fèi)用等。只有明確了融資需求，企業(yè)才能有針對(duì)性地選擇合適的融資方式和渠道。其次，多元化的融資渠道是確保房地產(chǎn)企業(yè)獲得充足資金的關(guān)鍵。

3、企業(yè)要順利度過(guò)資金荒，可以考慮從以下幾方面入手：一方面，加速去化，提升公司資產(chǎn)組合中的現(xiàn)金比率。目前各城市面臨的需求狀況差異較大，部分城市如深圳、寧波、昆明等城市5月樓市成交量并未放緩，地產(chǎn)公司可在這些城市快速去化。

4、首先，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制通過(guò)多元化的融資方式和渠道，有效分散了融資風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度依賴銀行貸款，一旦信貸政策收緊，市場(chǎng)就面臨巨大的資金壓力。而現(xiàn)在，通過(guò)引入股權(quán)融資、債券融資、信托等多種融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身需求和市場(chǎng)環(huán)境靈活選擇，從而降低了單一融資渠道帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

5、優(yōu)化住房租賃信貸服務(wù)。1拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化融資渠道。支持住房租售企業(yè)發(fā)行信用債券和擔(dān)保債券等直接融資產(chǎn)品，專項(xiàng)用于租賃生房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，鼓品商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款投放，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

6、對(duì)于大型的房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇IPO、買殼、信托、發(fā)債、房地產(chǎn)基金、REITS等多種方式或其組合。而中型的房地產(chǎn)公司則可以選擇買殼、信托、房地產(chǎn)基金等方式進(jìn)行融資。小型房地產(chǎn)公司可以選擇的融資方式比較有限，主要為信托。這主要是因?yàn)椋簩?duì)于與證券市場(chǎng)結(jié)合的融資方式來(lái)說(shuō)，一般要求很高。

恒大為什么突然陷入困境?

1、資金鏈緊張 恒大集團(tuán)由于擴(kuò)張過(guò)快和大規(guī)模投資房地產(chǎn)融資的困境，導(dǎo)致資金鏈出現(xiàn)緊張。企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)所需房地產(chǎn)融資的困境的資金無(wú)法得到有效保障，這是恒大當(dāng)前面臨的核心問(wèn)題。 負(fù)債高企 為了支撐其多元化發(fā)展和大規(guī)模投資，恒大集團(tuán)負(fù)債累積。當(dāng)企業(yè)無(wú)法按時(shí)償還債務(wù)時(shí)，會(huì)面臨信譽(yù)危機(jī)和進(jìn)一步的財(cái)務(wù)壓力。

2、恒大集團(tuán)近期陷入了嚴(yán)重的債務(wù)危機(jī)之中。集團(tuán)的現(xiàn)金流問(wèn)題日益突出，導(dǎo)致了合作伙伴對(duì)其信任度的下降，合作環(huán)境變得愈發(fā)艱難。過(guò)高的杠桿率使得龐大的貸款成為恒大短期內(nèi)難以消化的負(fù)擔(dān)，這對(duì)其未來(lái)的融資能力構(gòu)成了威脅。

3、整個(gè)恒大集團(tuán)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。恒大現(xiàn)金流陷入困境，很多企業(yè)不信任他們，合作可能會(huì)變得更加困難。恒大杠桿率過(guò)高，如此大的貸款規(guī)模短期內(nèi)難以解決，影響企業(yè)未來(lái)融資。恒大違約讓很多消費(fèi)者不安，以后買他們的房子或者產(chǎn)品會(huì)更加謹(jǐn)慎，影響銷售。 恒大走到這一步，讓很多人感到意外。

4、恒大突然陷入困境總的來(lái)說(shuō)有五方面的原因。雖然2017年恒大開(kāi)始“急剎車”，但是歷史的負(fù)擔(dān)太重 在2017年時(shí)，雖然國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，但是那時(shí)絕大部分人都看好房地產(chǎn)行業(yè)，大部分城市的房?jī)r(jià)還在不斷上漲。

如何解決中國(guó)房地產(chǎn)融資面臨的困境

1、鼓勵(lì)擁有多套房產(chǎn)房地產(chǎn)融資的困境的業(yè)主以廉租房?jī)r(jià)格將這些房產(chǎn)出租給進(jìn)城的新市民。政府應(yīng)為那些自愿出租房產(chǎn)的業(yè)主提供榮譽(yù)證書(shū)或相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼房地產(chǎn)融資的困境，以保障他們的房產(chǎn)保值和承擔(dān)維修折舊費(fèi)用房地產(chǎn)融資的困境，同時(shí)讓出租者享受到為公共福利事業(yè)做出貢獻(xiàn)的榮譽(yù)和尊嚴(yán)。

2、中國(guó)要限制房產(chǎn)的炒作，使房產(chǎn)價(jià)格合理化。這樣有助于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。中國(guó)要走出房地產(chǎn)困境，無(wú)非就是去庫(kù)存、對(duì)多套房的限制，對(duì)首付的限制，對(duì)貸款的限制、房產(chǎn)稅等。

3、具體措施包括設(shè)立地產(chǎn)紓困基金，通過(guò)資產(chǎn)處置、資源整合和重組等方式，參與問(wèn)題樓盤(pán)的盤(pán)活及困難房企的救助工作。然而，“房住不炒”依然是政策的主基調(diào)。

4、如今地產(chǎn)融資越來(lái)越難，但隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的迅速發(fā)展，使用互聯(lián)網(wǎng)不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)，不僅增強(qiáng)房地產(chǎn)融資的困境了資源流動(dòng)性和金融互動(dòng)性，還使投融資走進(jìn)一個(gè)新階段，這或許能讓房地產(chǎn)融資擺脫困境，中房樂(lè)投就是專業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)不動(dòng)產(chǎn)投資平臺(tái)。

5、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)盤(pán)活提供更加靈活的市場(chǎng)化處置方式，將有助于提升地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置效率和覆蓋范圍，提高其他類型金融機(jī)構(gòu)和大型房企地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置的積極性，從而完善多層次多主體參與的市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)制，加速推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和市場(chǎng)有效出清，并成為監(jiān)管層解決房企融資困境的又一有力抓手。

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資的困境及對(duì)策是什么

綜上可知，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資的主要困境是土地取得成本提高、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期等，面對(duì)這些困境，我們需要對(duì)陣下藥，完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多元化的融資渠道，提升自身管理能力，這樣就有可能緩解我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資的困境。

我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資的困境 土地取得成本提高。土地招掛拍的市場(chǎng)化運(yùn)作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時(shí)也使得原先能夠通過(guò)土地的增值獲取超額利潤(rùn)的房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)變薄，資金的自我積累能力下降。房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。

首先，供需失衡是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)的一個(gè)突出問(wèn)題。在城市化進(jìn)程加速和人口遷移的背景下，一些熱點(diǎn)城市的住房需求持續(xù)旺盛，而土地供應(yīng)和住房建設(shè)卻未能及時(shí)跟上，導(dǎo)致供需矛盾加劇。這種失衡不僅推高了房?jī)r(jià)，還使得部分居民難以獲得適宜的住房條件。其次，房?jī)r(jià)高漲也是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。

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